1. 현재 진행 상황
장위15구역 재개발사업은 과거 뉴타운 해제 위기를 겪었다가 소송을 통해 부활한 사례입니다. 2018년 5월 서울시가 장위15구역을 정비구역에서 직권해제했으나, 조합이 취소 소송 끝에 2021년 1월 승소하여 해제 처분이 무효화되었습니다. 이후 2022년 3월에 조합설립인가(동의율 약 82.5%)를 얻어 공식 조합이 출범했고, 기존 계획으로는 사업성이 낮았던 만큼 재정비촉진계획 변경 절차를 추진해왔습니다. 2024년 5월 서울시 도시재정비위원회에서 변경된 촉진계획이 수정 가결되면서, 장위15구역은 최고 36층 규모 아파트 3,300가구(임대주택 828가구 포함) 건립이 확정되었습니다. 현재 환경영향평가를 진행 중이며 2025년 2월 초안이 접수되어 심의가 이루어지고 있습니다. 조합장은 환경영향평가 접수 후 공공지원 시공자 선정기준에 따라 시공사를 선정하고 사업을 신속히 진행하겠다고 밝혔습니다.
2. 향후 일정 분석
신속 추진 시나리오: 환경영향평가가 2025년 중 승인되면 곧바로 사업시행인가를 신청하여 2025년 말2026년 초 인가를 받을 수 있습니다. 이후 조합은 2026년경 관리처분계획 인가를 거쳐 조합원 분양 및 이주를 시작하고, 2027년 철거 및 착공에 들어가는 일정이 가능합니다. 이 경우 공사 기간을 약 34년 가정하면 2030년 전후 입주가 이루어질 수 있습니다.
지연 시나리오: 환경평가 과정에서 보완 요구나 승인 지연, 또는 인허가 단계에서의 변수가 생기면 일정이 늦춰집니다. 가령 사업시행인가 획득이 2027년으로 미뤄지고, 관리처분인가와 이주가 지체되면 착공이 2028~2029년으로 늦어질 수 있습니다. 이렇게 되면 실입주는 2032~2033년까지 밀릴 가능성도 있습니다. 실제 부동산 전문가들도 “장위15구역은 조합설립인가 후 입주까지 최소 8~10년은 기다려야 한다”는 견해를 내놓고 있습니다. 결국 베스트 케이스는 2030년 안팎, 지연될 경우 2033년 이후까지도 예상해야 합니다. 다만 서울시의 정책 지원과 조합의 추진 의지에 따라 일정 단축 여지도 충분히 있습니다.
사업 단계별로 보면, 사업시행인가는 변경된 촉진계획을 토대로 건축심의 등을 거쳐 진행됩니다. 이후 관리처분인가 단계에서는 조합원 분담금 산정과 분양계획이 확정되고, 이에 대한 조합원 총회 동의가 필요합니다. 관리처분 인가가 나면 곧장 이주·철거를 거쳐 착공하며, 약 3036개월의 공사 기간 후 준공 및 입주 순으로 진행됩니다. 각 단계마다 인가 절차에 걸리는 시간과 변수에 따라 빠르면 위 시나리오대로, 늦으면 23년 추가 지연될 수 있습니다.
3. 건설사 선정 절차 및 주요 후보
장위15구역은 3,300가구에 달하는 매머드급 사업장인 만큼, 시공사 선정에도 업계의 관심이 매우 높을 전망입니다. 조합은 공공지원 시공자 선정 절차를 따를 계획이며, 이는 서울시·구청의 감독 하에 입찰공고→현장설명회→입찰→조합원 총회 선정 투표로 투명하게 진행됩니다. 현재 조합은 환경영향평가가 완료되는 대로 입찰공고를 낼 준비를 하고 있으며, 이르면 2025년 상반기 중 시공사 입찰이 시작될 것으로 보입니다.
예상 입찰 경쟁은 대형 건설사들의 각축전이 될 가능성이 높습니다. 이미 인근 장위8·9구역 공공재개발 시공자 현장설명회에는 현대건설·GS건설·포스코건설·DL이앤씨·대우건설·SK에코플랜트·HDC현산·삼성물산 등 10대 건설사 대부분이 총출동한 바 있습니다. 장위15구역 역시 알짜 사업지로 꼽히는 만큼 이러한 ‘별들의 전쟁’이 재현될 수 있습니다. 특히 브랜드 파워와 재무능력을 갖춘 상위권 건설사들이 적극적으로 수주전에 뛰어들 전망입니다. 입찰에서는 공사비·설계내용 등 가격 조건뿐만 아니라 특화 설계, 단지 브랜드 가치, 금융 지원조건 등이 종합 평가되어 조합원 투표에 영향을 미칠 것입니다.
현재 구체적으로 거론되는 후보는 없지만, 업계에서는 현대건설, GS건설, 포스코이앤씨, DL이앤씨, 대우건설, 롯데건설, SK에코플랜트, HDC현대산업개발 등 국내 주요 건설사들이 모두 관심을 가질 것으로 보고 있습니다. 시공 경험이 있는 장위뉴타운 기존 구역의 시공사들도 수주 의지를 보일 가능성이 큽니다. 조합 입장에서는 공사비 증액 리스크를 최소화하면서 우수한 설계와 브랜드를 제시하는 건설사를 선정해 사업성을 확보하는 것이 관건입니다.
4. 환경영향평가 및 승인 과정
**환경영향평가(EIA)**는 대규모 재개발사업 인허가의 필수 절차로, 장위15구역은 현재 평가서(초안) 심의가 진행 중입니다. 평가에서는 △공사 시 공해(소음·먼지) 저감 대책 △사업 완료 후 교통 영향(교통영향평가 별도 진행) △일조권·조망권 등 주변 환경 영향 △녹지 확보 등 환경보전 방안 △학교 등 교육환경 영향 등이 종합적으로 검토됩니다. 실제 조합은 2022년에 이미 교통·환경·교육환경 전문 업체를 선정해 각종 영향평가 용역을 추진하며 사전 준비를 해왔습니다. 또한 변경된 사업계획에는 구역 내 중앙을 가로지르던 도로(장월로)를 폐지하고 대신 동쪽에 폭 넓은 도로를 신설하며, 공원 2개소와 공개공지 등을 추가하는 등 친환경적인 단지 구상을 반영했습니다. 서울시는 특히 주민 통행 안전을 위해 초등학교 통학로로 공공보행통로 2개소를 계획에 포함시켰습니다. 이러한 계획 변경은 환경평가 단계에서 제기될 수 있는 교통안전 및 녹지 부족 우려를 선제적으로 해소하려는 조치로 볼 수 있습니다.
환경영향평가 절차에서 주민 의견수렴과 공청회도 진행됩니다. 사업지 인근 주민들은 공사로 인한 생활환경 변화를 우려해 의견을 제시할 수 있으며, 평가 심의 과정에서 합리적인 요구사항은 사업계획에 반영됩니다. 예를 들어 공사장 비산먼지 억제, 공사 시간 조정, 추가 녹지공간 확보 등의 조건이 부과될 수 있습니다. 평가 승인 지연 가능성도 염두에 두어야 하는데, 드물게 환경단체나 일부 주민 반발로 보완 요구가 반복되면 사업시행 인가 시점이 늦어질 수 있습니다. 다만 장위15구역은 주로 노후 저층주택지로 구성되어 있고 이전에 해제 위기를 겪은 만큼, 대다수 주민들이 사업 추진을 지지하고 있어 환경 관련 극심한 반대 민원은 크지 않을 전망입니다. 현재로서는 2025년 내 환경평가 승인 및 서울시 사업시행인가까지 획득하는 것이 목표이며, 서울시도 “주거환경을 개선하고 양질의 주택 공급을 조속히 지원하겠다”는 입장이어서 절차가 원만히 이루어질 가능성이 높습니다.
5. 사업 추진 단계별 주요 변수 및 리스크 요인
행정절차 변수: 재개발사업은 도시계획위원회, 건축심의, 사업시행인가, 관리처분인가 등 단계별 인·허가를 받아야 하므로, 각 단계에서의 승인 여부와 속도가 중요 변수입니다. 현재 촉진계획 변경은 통과되었지만 향후 건축심의 단계에서 건물 배치나 경관 등에 대한 조건부 보완이 붙거나, 구청 등 관계기관 협의에 시간이 소요될 수 있습니다. 또한 정권이나 서울시 정책 기조 변화도 변수인데, 과거 2015년경 “뉴타운 출구전략”으로 장위15구역이 해제되었던 전례처럼, 도시정비 정책의 변화가 장기적으로 영향을 줄 수 있습니다. 다행히 현재 서울시는 정비사업 규제완화 기조이며, 성북구청 역시 적극 중재·지원하고 있어 행정절차상의 정체 가능성은 낮은 편입니다.
법적 분쟁 리스크: 내부적으로는 조합 내 갈등이나 외부 소송 등이 일정 지연 요인이 될 수 있습니다. 실제 2023년에는 조합장 해임을 둘러싼 내분 시도가 있어 사업 추진에 적신호가 켜지기도 했습니다. 다행히 당시 해임안은 부결되어 현 조합장이 유임되었고, 이후 조합이 결속을 다져 사업을 추진 중입니다. 또한 한때 구역 내 별도로 15-1구역 가로주택정비조합이 결성되어 “한 구역 두 조합” 상황이 발생했으나, 2023년 10월 법적 분쟁이 조합 측 승소로 마무리되면서 장위15구역 단일 조합 체제로 정리되었습니다. 이처럼 조합원 간 분쟁과 중복 조합 문제 등 큰 법적 장애물은 현재 상당 부분 해소된 상태입니다. 다만 앞으로 관리처분 단계에서 권리가액 산정이나 분담금 등에 불만을 품은 조합원이 소송을 제기하는 등의 가능성은 존재합니다. 이러한 개별 분쟁이 발생하면 사업은 그만큼 지연되고 비용도 증가하므로, 조합은 투명하고 공정한 업무처리로 조합원 동의율 유지에 힘쓸 필요가 있습니다.
시장 및 금융 리스크: 최근 금리 인상과 건축비 상승 추세도 사업 리스크 요인입니다. 조합은 사업비 조달을 위해 금융기관 차입에 의존하는데, 금리가 높으면 이자 부담이 커져 조합원들의 추가 분담금이 늘어날 수 있습니다. 또한 건설 경기 변동에 따라 시공사의 공사비 증액 요구나 공사비 협상이 난항을 겪을 수 있습니다. 실제 인근 장위6구역의 경우 이주·철거 후 시공사와 공사비 증액 협상이 진행 중인 상황입니다. 전반적으로 2020년대 초반 대비 자재비와 인건비 등이 크게 올라 서울 정비사업 단지들의 예상 분양가도 상승하는 추세입니다. 그만큼 조합원들의 부담도 증가할 수 있어 사업성 악화 위험을 관리해야 합니다. 한편 부동산 경기 침체로 분양시장이 위축될 경우 일반분양분이 미분양나는 위험도 있지만, 장위뉴타운은 입지상 수요가 풍부한 편이라 큰 우려는 없는 상황입니다. 오히려 최근에는 “새 아파트를 받을 수 있다”는 기대감으로 재개발 구역 노후주택을 매입하려는 수요까지 늘고 있어 분양성은 양호할 것으로 예상됩니다. 종합하면, 내부갈등 통제와 재무 건전성 확보, 그리고 행정절차 신속 대응이 향후 리스크 관리의 핵심이라고 볼 수 있습니다.
6. 예상 분양가 및 인근 시세 비교
장위15구역 재개발이 완료되면 공급되는 새 아파트의 분양가 수준과 프리미엄(시세 차익)에 대한 관심이 높습니다. 현재 장위뉴타운에서 최근 분양한 단지들을 보면, **장위4구역 ‘장위 자이 레디언트’**는 2022년 분양 당시 3.3㎡당 평균 2,830만원 수준에 공급되어 전용 84㎡ 기준 약 8억원 선이었고 100% 완판되었습니다. 이후 주변 시세 상승으로 현재 장위 자이 레디언트 전용 84㎡는 약 12~13억원대의 가격을 형성하고 있고, 전용 59㎡는 약 10~11억원 수준에 호가됩니다. 또 다른 인근 단지인 **장위6구역 ‘푸르지오 라디우스파크’**는 2024년 6월 분양을 앞두고 3.3㎡당 3,500만원, 전용 84㎡ 약 11.9억원의 분양가를 검토 중인 것으로 알려졌습니다. 이는 불과 1~2년 사이에 분양가가 크게 오른 것으로, 건축비 상승과 시장가격 반영 때문입니다.
현재 장위동 일대 기존 신축 아파트 시세는 평당 4,000만원에 육박하고 있습니다. 예컨대 2021년 입주한 래미안 장위 포레카운티(장위1구역) 전용 84㎡는 최근 실거래가 약 9억원 중후반대를 기록하고 있고, 상월곡역 인근 꿈의숲 아이파크(장위7구역) 등도 전용 84㎡ 시세가 10억 원대 후반까지 올라 있습니다. 이에 비해 장위15구역은 향후 분양가 상한제 적용 여부나 분양 시점의 시장 상황에 따라 다르겠지만, 초기 분양가는 주변 시세 대비 낮게 책정될 가능성이 큽니다. 과거 장위9구역 사례에서 일반분양가가 주변 시세의 약 70% 수준으로 결정된 바 있는데, 장위15구역 역시 대단지 신규 공급인 만큼 분양가는 인근 시세 대비 합리적 수준으로 책정될 전망입니다. 그렇게 되면 계약자들은 입주 시점에 상당한 **시세차익(프리미엄)**을 얻을 가능성이 높습니다.
입지 여건을 보면 장위15구역은 지하철 6호선 상월곡역 초역세권이며 월곡초·장위초 등 초등학교를 품은 입지로, 장위뉴타운 내에서도 손꼽히는 알짜 지역입니다. 이러한 뛰어난 입지 덕분에 실수요자들에게도 인기가 높을 것으로 예상됩니다. 대단지인 만큼 향후 단지 내 커뮤니티시설과 주변 기반시설이 크게 개선되어 주거환경이 탈바꿈하고, 기존 구축 아파트 대비 신축 프리미엄을 누릴 수 있습니다. 투자 관점에서는 초기 조합원 입주권이나 권리가액 대비 높은 수익률이 기대되지만, 사업기간이 길고 추가분담금 변동 가능성이 있다는 점을 유의해야 합니다. 반면 실거주 관점에서는 장위뉴타운 가운데 입지와 규모 면에서 최고의 단지가 될 가능성이 높아 교육환경·교통환경이 크게 개선된 쾌적한 새 아파트를 얻는 이점이 있습니다. 결국 장위15구역은 투자 매력과 실거주 만족도를 모두 갖춘 사업지로 평가되며, 분양 시에는 높은 경쟁률이 예상됩니다.